LTV계산기에 시가 10억원을 넣으면 규제지역 무주택자는 40%인 4억원, 생애최초는 70%인 7억원이지만 6억원 상한이 걸려 6억원까지입니다. 2025년 10월 16일 시행된 한도 기준이며, 수도권·규제지역에서 집을 사는 무주택자가 대상입니다.
⏱ 10초 요약
- 규제지역 무주택자 LTV는 70%에서 40%로 낮아졌습니다(2025년 10월 15일 대책).
- 생애최초 구매자 LTV는 70%로 유지되는 것으로 금융위 FAQ 표에 나와 있습니다.
- 시가 15억원 이하 6억원, 15억~25억원 4억원, 25억원 초과 2억원이 상한입니다.
이 글은 입력값 정하기, 40%와 70% 구분, 한도가 줄어드는 경우 순서로 이어집니다.
LTV 계산기 생애최초 한도
생애최초 구매자는 시가에 70%를 곱한 뒤 6억원(시가 15억원 이하일 때)을 넘지 않는 금액이 한도입니다. 금융위원회 FAQ는 생애최초를 "세대 구성원 모두가 과거에 주택을 소유한 사실이 없는 자"로 정의합니다.
입력하기 전 준비할 값
- 매매계약서의 거래 금액 또는 은행이 인정하는 시가
- 주택 소재지가 규제지역인지 여부(국토교통부 지정 목록)
- 세대원 전원의 주택 소유 이력
- 해당 주택에 이미 잡힌 담보대출 잔액
ltv 계산기 공시지가 칸이 따로 있는 화면에서는 공시가격을 넣으면 시가보다 낮게 나올 수 있습니다. 금융위 한도 구간은 시가 기준이라, 계약서 금액으로 먼저 어림해 보는 방법이 있습니다.
계산 순서
시가 × LTV = 담보 한도, 여기서 기존 대출을 빼고, 가격 구간별 상한과 비교해 작은 쪽을 고릅니다. 예를 들어 시가 8억원, 규제지역 일반 무주택자, 기존 담보대출 5,000만원(가정)이면 8억원 × 40% = 3억 2,000만원 − 5,000만원 = 2억 7,000만원입니다.
규제지역 40%와 6억 상한
서울 전역과 경기 12개 지역이 규제지역으로 확대 지정되면서 이곳의 무주택자 LTV는 70%에서 40%로 낮아졌습니다. 규제지역 밖은 70%가 그대로입니다.
| 시가 | 일반 무주택자(40%) | 생애최초(70%) |
|---|---|---|
| 5억원 | 2억원 | 3억 5,000만원 |
| 10억원 | 4억원 | 6억원(7억원 → 상한 적용) |
| 20억원 | 4억원(8억원 → 상한 적용) | 4억원(14억원 → 상한 적용) |
※ 2026년 11월 기준, 금융위원회 「10.15 대책」 보도자료·FAQ의 비율과 한도로 직접 계산한 예시이며 기존 대출은 없다고 가정했습니다.
가격 구간별 상한
| 주택 시가 | 주담대 상한 |
|---|---|
| 15억원 이하 | 6억원 |
| 15억원 초과~25억원 이하 | 4억원 |
| 25억원 초과 | 2억원 |
※ 수도권·규제지역 주택구입 목적 기준, 금융위원회 보도자료(2025년 10월 시행). 중도금·이주비 대출에는 가격별 한도 차등이 없지만 LTV 40%는 적용된다고 금융위가 밝혔습니다.
한도가 줄어드는 경우
ltv 계산 기준으로 나온 금액이 곧 받을 수 있는 금액은 아닙니다. 담보인정비율 외에 총부채원리금상환비율(DSR), 근저당 설정 비용, 소액임차보증금 공제, 감정가 산정, 본인 인증 이후의 심사 결과가 한도를 다시 깎을 수 있습니다.
ltv 계산기 dsr 함께 보기
수도권·규제지역 주담대는 스트레스 금리 하한이 1.5%에서 3%로 올라, 같은 소득이라도 DSR 한도가 줄어듭니다. 이 금리는 DSR 계산에만 더해지고 실제 대출금리에는 반영되지 않습니다.
이 계산이 맞지 않는 경우
- 규제지역 주택을 사는 전세대출·신용대출 차주는 구입 자체가 제한됩니다.
- 시행 전에 매매계약을 맺었거나 대출 신청을 접수한 차주에게는 경과규정이 마련된다고 밝혔으나, 세부 적용 범위는 공식 발표 후 확정됩니다(금융위원회 누리집 확인).
개인 상황에 따라 결과가 달라 취급 은행의 사전 상담이 필요합니다. 출처가 불분명한 중개 광고나 선입금을 요구하는 대출 권유는 불법 사금융일 수 있어 금융감독원 불법사금융 신고센터로 확인하는 방법이 있습니다.
공식 사이트에서 확인출처: 금융위원회 10.15 주택시장 안정화 대책 FAQ · 금융위원회 주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안
가격 구간 경계에서 달라지는 한도
LTV 계산기를 쓸 때 가장 헷갈리는 곳은 시가가 15억원과 25억원을 넘나드는 경계입니다. 상한은 비율과 별개로 시가 구간에 따라 정해지므로, 같은 70%라도 구간이 바뀌면 결과가 크게 달라집니다.
생애최초 구매자가 규제지역에서 시가 15억원 주택을 사면 70%는 10억 5,000만원이지만, 15억원 이하 상한인 6억원이 적용됩니다. 시가가 15억원을 조금이라도 넘으면 상한은 4억원으로 내려갑니다. 집값은 올랐는데 한도는 2억원 줄어드는 셈입니다. 25억원을 넘으면 상한은 2억원이 됩니다.
규제지역 밖에서 시가 8억원 주택을 살 때는 70%인 5억 6,000만원이 6억원보다 작아 상한이 걸리지 않습니다. 계산기 결과가 비율에서 나왔는지 상한에서 나왔는지 먼저 확인하세요. 한도를 늘릴 방법이 있는지 가늠할 수 있습니다. 기존 담보대출이 있다면 이 금액에서 다시 빼야 합니다.
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