주택담보대출 한도 계산하는 법은 "연소득 × 40% ÷ 대출 1억원당 연 원리금"으로 DSR 한도를 먼저 구하고, 여기에 LTV 한도와 6억원 상한 중 가장 작은 값을 고르는 것입니다. 연소득 6,000만원, 기존 부채 없음, 금리 4%(가정)에 30년 원리금균등이면 스트레스 금리를 더한 뒤 약 3억 60만원이 나옵니다(2026년 10월 기준).
주택담보대출 계산기에 넣은 금액보다 은행 심사 한도가 적게 나와 당황한 무주택자·생애최초 구입자를 위한 글입니다. 계산 순서, 스트레스 금리가 한도를 줄이는 폭, 한도가 막히는 경우 순으로 풀었습니다.
주택담보대출 한도 계산 순서
한도는 세 값 중 가장 작은 것으로 정해집니다. 계산기에서 주택담보대출 계산기 dsr 칸을 따로 두는 이유입니다.
- DSR 한도: 연소득 × 40%(은행권 기준)에서 기존 대출의 연 원리금을 뺍니다. 금융위원회 안내에 따르면 비은행권은 50%입니다.
- 연 원리금 환산: 금리(스트레스 금리 포함)·만기·상환방식(원리금균등 등)을 넣어 대출 1억원당 연 상환액을 구합니다.
- DSR 한도 ÷ 1억원당 연 상환액 = 대출 가능액입니다.
- LTV 한도(주택가격 × 비율)와 6억원 상한을 비교해 가장 작은 값을 고릅니다.
금융위원회는 2025년 6월 28일부터 수도권·규제지역 주택구입용 주담대 최대한도를 6억원, 만기를 최장 30년으로 제한했고, 이 지역 생애최초 LTV를 80%에서 70%로 낮췄습니다. 예를 들어 5억원 주택이면 LTV 70% 기준 3억 5,000만원이 상한입니다.
스트레스 금리가 줄이는 한도
스트레스 금리를 넣으면 같은 소득에서도 한도가 약 1억 1,800만원 줄어듭니다. 아래는 연소득 6,000만원, 연 원리금 한도 2,400만원(6,000만원 × 40%)을 가정한 계산입니다.
| 구분 | 적용 금리(가정) | 1억원당 연 상환액 | DSR 한도 |
|---|---|---|---|
| 스트레스 금리 없음 | 4.0% | 약 572.9만원 | 약 4억 1,890만원 |
| 스트레스 금리 3.0%p 가산 | 7.0% | 약 798.4만원 | 약 3억 60만원 |
※ 2026년 10월 기준, 30년 원리금균등·기존 부채 없음을 가정한 자체 계산이며 실제 한도는 금융기관 심사로 정해집니다.
스트레스 금리는 과거 5년 내 최고 금리와 현재 금리를 비교해 정하며 하한 1.5%, 상한 3.0%입니다. 2026년 6월 30일 보도에 따르면 2026년 하반기에도 수도권·규제지역 주담대는 3.0%, 지방 주담대는 1.5%(적용 비율 50%) 기준이 유지됩니다. 확정 수치는 금융위원회 누리집에서 다시 확인하는 방법이 있습니다.
변동금리·혼합형·주기형 상품에 적용되고, 신용대출은 총 잔액이 1억원을 넘을 때 대상이 됩니다. 거치기간을 두면 원금 상환이 미뤄진 만큼 거치 종료 후 상환액이 커져 DSR 산정에 불리할 수 있으니, 계산기의 거치 옵션은 이 점을 확인해 쓰는 방법이 있습니다.
한도가 안 나오는 경우
이 계산이 맞지 않는 경우가 둘 있습니다. 첫째, 1주택 이상 보유자가 수도권·규제지역에서 추가로 주택을 사는 경우는 금융위원회 발표상 주담대가 제한되므로 한도 계산 이전에 대상 여부부터 봐야 합니다. 둘째, 정책대출(디딤돌·버팀목)은 별도 소득·주택가격 요건과 한도가 있어 위 공식과 다릅니다.
또 계산기는 기존 신용대출·카드론·자동차 할부의 원리금을 빠뜨리기 쉽습니다. 본인 인증 후 은행 앱의 한도 조회에서 대출 잔액과 만기가 정확히 반영되는지 보는 방법이 있고, 개인별 적용은 금융기관과 금융감독원 상담에서 확인할 수 있습니다. 불법 사금융 광고는 한도를 높여 준다는 문구로 접근하는 경우가 많으니 등록 금융회사인지 확인이 필요합니다.
중도상환수수료는 한도 계산에 들어가나요?
아니요, 한도에는 들어가지 않습니다. 중도상환수수료는 갚을 때 발생하는 비용이라 DSR 산정과 별개이며, 요율은 대출 계약서에서 확인합니다.
금리가 낮은 고정금리로 받으면 한도가 늘어나나요?
스트레스 금리는 변동·혼합·주기형에 적용되는 제도라, 상품 구조에 따라 가산폭이 달라질 수 있습니다. 어느 상품에 얼마나 적용되는지는 금융기관 확인이 필요합니다.
한도는 소득의 40%, 가산된 금리, 6억원 상한이 맞물려 정해지므로 계산기 결과는 상한선 어림값으로 보는 방법이 있습니다. 대출 신청 전에 기존 부채를 모두 적어 두고, 은행 한도 조회 결과와 비교하면 차이의 원인이 보입니다.
공식 사이트에서 확인출처: 금융위원회 수도권 주택담보대출 6억까지 보도자료(2025.6.28.) · 금융위원회 스트레스 DSR 제도 안내
